- 대법원 2021. 6. 3. 선고 2018다280316 판결 -
1. 사실관계
1) 피고와 제1심 공동피고 A와 B는 1972년 12월 22일 농지인 이 사건 토지에 관하여 각 1/3 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 종중은 2016년 1월 29일 피고와 제1심 공동피고 A, B를 상대로 ‘이들은 이 사건 토지에 관한 명의수탁자들인데, 이 사건 종중은 소장 부본을 송달함으로써 그 명의신탁약정을 해지한다’고 주장하며, 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전 등기 절차 이행을 구하는 소(수원지방법원 여주지원 2016가합5084호)를 제기하였다. 수원지방법원 여주지원은 2017년 4월 26일 민사소송법 제257조에 의한 무변론판결로 이 사건 종중의 청구를 인용하는 판결(이하 ‘선행사건’)을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다.
3) 이 사건 종중은 위 선행사건 확정판결에 따른 소유권이전등기를 마치지 아니한 채 2017년 7월 1일 원고에게 이 사건 토지를 매도하기로 하는 매매계약을 체결했다.
4) 제1심 공동피고 A와 B는 2018년 3 월 14일 원고에게 이 사건 토지 중 자신들 명의의 각 1/3 지분에 관하여 ‘2018년 1월 2일자 매매’를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
5) 종중은 2018년 5월 3일 원고에게 위 종중이 피고에 대하여 가지고 있는 ‘위 토지 중 1/3 지분에 관한 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하고, 그 채권양도통지에 관한 권한을 수여 했다.
6) 원고는 2018년 5월 16일 피고에게 위 채권양도에 관한 통지서를 발송하였고 그 무렵 그 통지서가 피고에게 도달하였다.
7) 원고는 피고에 대하여 이 사건 토지 중 1/3 지분에 관하여 원고 명의로의 소유권이전 등기절차 이행을 구하였으나, 피고는 거부하였다.
2. 사건의 쟁점
부동산 매매계약에서 부동산이 전전 매도되는 경우 최초 양도인, 중간 매수인, 최종 매수인이 모두 합의해야만 최종 매수인이 최초 양도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 일부만 합의한 경우에는 청구할 수 없다는 것이 이른바 중간생략등기에 관한 대법원의 입장이다. 이와 같은 법리가 명의신탁계약의 해지에 따른 소유권이전등기청구권을 양도하는 경우에도 동일하게 적용될 수 있는지가 이 사건에서 문제 되었다.
3. 항소심 법원의 판단
항소심은, 원고가 종중으로부터 이 사건 토지에 관한 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도받았다고 하더라도 피고가 이에 동의한 바 없기 때문에 원고의 이 사건 소유권이전등기청구에 응할 이유가 없다는 피고의 주장에 대하여, 이 사건 종중의 명의신탁약정해지에 의한 소유권이전등기 청구권 양도는 일반적인 매매로 인한 소유권이전등기청구의 양도 제한 법리가 그대로 적용되지 않는다고 보았다. 따라서 그 양도에 관하여 명의수탁자인 피고의 동의나 승낙이 없더라도 피고는 종중으로부터 소유권이전등기청구권을 양수받은 원고에게 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다. 항소심은 이러한 판단의 근거로 부동산의 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권 양도의 경우, 매매로 인한 소유권이전등기청구권에 관한 양도 제한의 법리가 적용되지 않는다는 ‘대법원 2018. 7. 12. 선고 2015다36167 판결’을 들었다.
4. 대법원의 판단
이러한 원심판단에 대해 대법원은 부동산 매매계약에서의 중간생략등기 법리가 명의신탁을 해지하고 이를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 양도한 경우에도 똑같이 적용된다고 보아 원심판결을 파기하고 환송하였다. 구체적인 대법원 판시는 다음과 같다.
“부동산이 전전 양도된 경우에 중간생략등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사 합치, 즉 중간생략등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간등기 생략의 합의가 있었음이 요구된다. 그러므로 비록 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기청구권을 양도받았다 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다(대법원 1997. 5. 16. 선고 97다485 판결 등 참조). 이와 같은 법리는 명의신탁자가 부동산에 관한 유효한 명의신탁약정을 해지한 후 이를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 양도한 경우에도 적용된다. 따라서 비록 부동산 명의신탁자가 명의신탁약정을 해지한 다음 제3자에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였다고 하더라도 명의수탁자가 그 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않고 있다면 그 양수인은 위와 같은 소유권이전등기청구권을 양수하였다는 이유로 명의수탁자에 대하여 직접 소유권이전등기청구를 할 수 없다”
위 법리에 따라 대법원은 문제가 된 이 사건 토지 중 1/3 지분에 관하여도 비록 명의신탁자인 이 사건 종중이 피고와의 명의신탁약정을 해지한 다음 원고에게 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 양도하였다고 하더라도, 명의수탁자인 피고가 그 양도에 대하여 동의하거나 승낙하지 않은 이상 원고는 피고에 대하여 직접 원고 명의로의 ‘명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차’ 이행을 청구할 수 없다고 본 것이다.
5. 대상판결의 평석 및 검토
이 사건 배경에는 농지법 제2조 제6조 등 규정 때문에 종중이 농지를 직접 취득할 수 없다는 문제가 깔려있다. 종중이 자신 명의로 농지를 취득할 수 없어 농지를 소유하는 방법은 종원에게 명의신탁하여 보유하는 수밖에 없다. 일반적인 명의신탁은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 위반으로 무효이지만, 종중은 예외사유에 해당돼 명의신탁이 가능하기 때문이다.
그러나 명의수탁자인 종중원이 사망하거나, 종중의 매도요청에도 종중원이 이를 거절하는 경우 종중은 난감해진다. 등기부상 종중이 실 소유자라는 점이 드러나지 않으므로 사실상 권리행사를 할 수 없게 되는 것이다. 이에 따라 종중은 명의수탁자인 종중원과 명의신탁계약을 해지하고 다른 종중원에게 다시 명의신탁을 하거나, 명의신탁계약을 해지하고 제3자에게 그 권리를 양도하는데(이 경우 양도는 해당 농지를 제3자에게 매매하는 매매계약 형태로 이뤄지는 것이 보통이다), 두 경우 모두 종중의 권리실현이 만만치 않다. 먼저 전자의 경우 흔히 새로운 명의신탁약정을 체결한 새로운 종중원이 기존 종중원을 상대로 직접 이전등기를 청구하는 경우를 생각해 볼 수 있다. 어차피 종중 명의로는 농지가 이전등기 되지 않으므로 새로 명의신탁계약을 체결한 다른 종중원이 직접 소유권이전등기를 청구하는 것이다. 그러나 이러한 방법은 명의신탁약정이 있었다는 사실만으로는 종중을 생략한 채 직접 종중원이 이전등기를 청구할 수 없다는 대법원의 판단(대법원 1966. 7. 26. 선고 66다892)과 상반되므로 가능한 방법이 아니다. 다음으로 후자의 경우 종중이 수탁자인 종중원과 명의신탁약정을 해지하고 그 권리를 매매계약의 형식으로 제3자에게 양도하는 것을 생각해 볼 수 있다. 그런데 대상판결은 이 경우에도 중간생략등기의 법리를 이유로, 현재 등기부에 소유권자로 기재된 종중원의 동의가 없는 한 종중으로부터 농지를 매수한 매수인은 직접 이전등기 청구를 할 수 없다고 판단하였다.
사정이 이렇다면 결국 종중이 직접 명의수탁자를 상대로 명의신탁계약을 해지하고 종중이름으로 이전등기를 청구하는 수밖에 방법이 없다고 할 것인데(대법원은 종중 명의로 당장 농지의 이전등기가 불가능하다고 하더라도 그것이 곧 채무의 이행이 불가능한 경우라고 볼 수 없다고 한다. 농지의 형질변경 등으로 종중이 소유권을 취득할 수 있을 가능성이 열려 있다는 것이 그 이유이다. 대법원 2005다59871 등 참조), 종중이 판결로는 승소한다고 하더라도 등기를 할 수 없는 한계가 존재함에 비춰볼 때 그 실효성에 의문이 든다. 결국 종중은 법적으로 권리를 인정받는 실 소유자이면서도 농지법의 제한 때문에 등기는 하지 못하는 애매한 위치에 서 있을 수밖에 없다. 입법적으로 이 문제를 해결하지 않는 한 종중과 종중원의 다툼은 이어질 수밖에 없을 것이다.
출처 : 법조신문(http://news.koreanbar.or.kr)