- 대법원 90다카7061507 판결과 서울중앙지법 2016가소7061507 판결을 비교하며 -
1. 임차인의 원상회복의무
전 임차인으로부터 시설을 인수하여 영업을 한 임차인이 임대차계약종료 후 임대물을 반환할 때 원상회복의 범위는 현재의 임차인이 설치한 시설에 한정되는가 혹은 종전 임차인이 설치한 시설까지도 포함되는가에 대해 종종 실무적으로 임차인과 임대인 간 법적 다툼이 발생한다. 이와 관련해 판결문상에서도 법적 이견이 존재하는바 이에 검토하고자 한다.
2. 판결문상의 법적대립
1) 대법원 판결
대법원 판결은 임대인으로부터 무도유흥음식점을 임차한 임차인이 내부시설을 개조하고 동종영업을 경영한 후 계약종료 후 반환할 때 원상회복의무의 범위는 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 부분에 한정될 뿐 종전 임차인이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다고 판시했다.
2) 서울중앙지법 판결(이하 ‘대상판결’)
사안은 일반사무실을 개조하여 마사지 영업을 운영하던 종전 임차인에게 권리금 3000만 원을 지급하고 마사지 영업을 승계한 현 임차인(원고)과 관련이다. 대상판결 원고는 계약기간 중 불법영업을 하였고 임대인(피고)의 계약해지로 계약이 종료된 후 임대인에게 보증금 반환을 청구했고, 임대인은 임차인에게 임대목적물의 원상회복의무 이행을 동시이행항변으로 주장하였는데, 핵심쟁점은 종전 임차인이 마사지 영업을 위해 설치한 칸막이도 원상회복의 범위에 포함되는가이다.
즉 본 사안의 법적 쟁점은 종전 임차인의 원상회복의무가 현재 임차인에게 승계되는가로 할 수 있다. 이에 대해 법원은 임차인은 전 임차인으로부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품과 시설을 이용하여 영업하였을 e경우 전 임차인의 비품과 시설의 철거의무까지도 승계하므로 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복의무도 부담한다고 판단했다. 임차인의 원상회복의무의 범위에 관해 양 판결 간 상이한 결론을 내리게 된 배경에는 대법원 판결과 달리 대상판결의 경우 임대차계약에 권리금계약이 수반된 것에서 찾을 수 있다. 이하에서는 임차인의 원상회복의 범위에 관해 권리금계약이 미치는 법적 효과에 관해 살펴보고자 한다.
3. 임차인의 원상회복의무와 권리금
1) 임차인의 원상회복의무
민법은 임대차계약이 종료한 때 임차인에게 임차목적물을 임대인에게 반환할 의무를 갖는데 원상으로 회복하도록 규정하고 있다(민법 제654조, 제615조 1문). 이때 임차물의 객관적 편익을 증대시킨 유익비 상환의 대상(민법 제626조 제2항 1문)이거나 매수청구의 대상이 되는 부속물(민법 제646조)은 원상회복의 대상에서 제외되는 것으로 보고 있다. 따라서 대상판결과 같이 본래 사무실 용도로 이용되던 건물을 용도를 변경하여 임차인의 마사지 영업을 하기 위한 목적으로 설치한 칸막이는 주관적 편익을 증대시키기 위한 것으로써 임차인이 철거 등을 통해 원상회복의무를 이행할 대상이다.
2) 권리금의 법적 성격
상가건물임대차보호법은 권리금에 대해 “상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설·비품·거래처·신용·영업상의 노하우·상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도 대가로 지급하는 금전”으로 정의하고 있다(동법 제10조의3). 사안의 경우 현 임차인은 영업을 인수하기 위해 종전 임차인에게 권리금을 지급했고, 사안에서 원상회복의 대상으로 문제되고 있는 마시지 영업을 위해 설치한 칸막이 등도 권리금의 매매 대상에 포함하므로, 권리금 지급과 함께 칸막이 등은 현 임차인에게 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있다.
3) 권리금계약과 원상회복의무의 승계
임대인이 종전 임차인에게 칸막이 등의 철거를 통한 원상회복의무를 요구한다면 종전 임차인과 현 임차인 간 권리금계약이 체결될 여지가 없다. 또한 권리금의 매매품목에 영업시설 및 비품의 인수 대가가 포함되므로, 영업 인수인은 양도인인 종전 임차인의 영업시설 및 비품의 철거와 원상회복의무도 인수하는 데 포괄적으로 동의한 것으로 보는 것이 계약당사자의 의사에 충실한 해석일 것이다. 사안에서도 마사지 영업을 위해 시설 및 비품에 속하는 칸막이를 매수한 현 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보아야 타당하다.
4. 결론
사안의 경우 권리금계약과 함께 이 사건 칸막이도 양도되어 현 임차인에게 그 소유권이 이전되었고, 현 임차인의 불법영업으로 계약이 해지되었으므로 자동적으로 권리양도권은 박탈되고 현 임차인이 이 사건 칸막이 등의 원상복구의무를 부담할 수밖에 없는 점을 고려해볼 때 대상판결의 결론은 타당하다. 이 같은 논거에 의할 때 대상판결과 달리 전·후 임차인 간 권리금계약이 존재하지 않는 대법원 판결에서 후속 임차인에게 원상회복의무가 승계되지 않는다고 판단한 것은 대상판결과 법적 견해가 상이한 것으로 볼 수 없다. 따라서 향후 임대차 계약상 권리금계약이 존재하는 사안에 관한 판단을 할 경우 대법원도 권리금의 법적 성격에 근거하여 대상판결과 동일한 결론에 도달할 것으로 전망할 수 있도록 단초를 제공한 점에서 대상판결의 가치를 평가할 수 있을 것이다.
출처 : 법조신문(http://news.koreanbar.or.kr)